投资开一家丽江客栈说来简单做起来也挺复杂，有很多繁琐的程序。除了丽江古城南门、束河新城商业街、古城北门坡等地的客栈可以买断产权，要与大城市的商铺比，算不上贵，每平米一万元左右。但这类客栈通常不是由老宅改造而成显得太新或位置偏僻。像泸沽湖、虎跳峡等地还可以买地盖客栈，但这似乎有政策风险，产权无法得到保证。其他由原纳西民居庭院改造而成的丽江客栈因丽江古城建筑保护政策只能承租，大多通过直租民居改造客栈、承包现成的丽江客栈、接手丽江客栈转让这三种方式来取得丽江客栈经营权。

一、直租民居庭院改造丽江客栈

    在丽江古城可以直租的民居庭院已不多，较中心的位置能租的几乎已全部租完，剩下未出租的原因可能有要价过高持宅观望、家中有老人不想离开古屋、兄弟权产纠纷、没有其他居住地、不差钱等原因。现在（2009年）只剩下忠义市场附近、狮子山上、五一街文华巷、文治巷、文明巷等地有少量未出租的民居庭院。

    1、寻找丽江客栈房源

    大多数丽江本地人不习惯在网上发布租房信息，所以你需要花一些时间在丽江走街串巷关注贴在门上的出租广告，多跟本地人打听。

    2、丽江客栈承租合同

    因为租民居庭院改造客栈与在城市里租商铺不同，民居需要投入大量资金进行改造才能达到客栈的水准，所以为收回改造成本租房时间尽量拉长一点，通常是签8-20年，平均10年左右。如果幸运让你找到了合意的民居庭院，那么你该和房东谈租房条件了。包括房租和房租如何递增、租房年限、能否续签、能否转让、是否干涉装修等条件，就看你的谈判技巧了。一切谈妥，开始签约，首先你要看房屋产权证，有些房屋因为各种原因可能没有产权证，需要房东书面说明原因并作书面保证和产权出现纠纷时的赔偿条款，然后你要拟一份正式的详尽的无歧义的书面合同。这里要特点强调违约条款，以免个别不守信用的房东随时有收回庭院或随意涨租的可能。如果你还不放心，可以到相关部门公证或登记。

    3、丽江客栈装修改造

    签约过后，就要开始客栈的装修改造了，通常你可以跟房东争取1-2月的免房租装修期，另外装修期要尽量避开丽江的雨季（6-10月份）。如果你学过室内设计或者非常有设计天赋并且对丽江客栈的装修思路都了如指掌，那么这个过程是非常愉快的。如果你对室内设计和丽江客栈的装修思路不甚了解，那么你最好请一个有经验的朋友给你指点。装修丽江客栈通常是请装修队，不像城市里请装修公司，装修队的能力也参差不齐，要价也不尽相同，有拉伙式的临时组合，比如你找到一个木工，他再去拉其他工种如水泥工、油漆工、水电工临时组成一个装修队，这种装修队要价通常较低，但装修质量无法保证，也可能出现装修问题的时候后来找不到人的情况。第二种是你找专业包工头，包工头手下一批有各种工种的装修队，包工头是不干活的，指派下面的人干活，他拿装修款再分给下面的工人，从中渔利。好口碑的包工头能保证质量和完工后的出现问题的修补责任。装修客栈前最好签定装修合同，以免扯不清权力义务。丽江的装修队主要有纳西人、白族人、丽江永胜汉族人、四川人等四类。他们各有长短，像纳西人对丽江传统建筑如盖瓦、木艺活比较擅长，要价较低、但纳西人的工作进度较慢，四川装修队干活比较麻利，比较守时，但不太擅长丽江特色的建筑风格。丽江客栈装修要尽量符合丽江当地风俗特色，特别是室外不能风格太过现代，有相关部门检查，不符合将要求再改造或罚款。

    4、办理丽江客栈经营执照

    在丽江（大研）古城开客栈还与丽江其他地方不一样，除了一般的工商执照、税务执照、卫生执照外，还需要办理“风景区准营证”和“住宿人员登记系统”，由丽江古城管理局发放，除了上面所说到的装修要符合丽江当地风俗特色外，还对房间数量、标准间数量、床位数量等有要求，数量不够的不予发放，此类政策变动性比较大，建议您在承租之前打听好，最好让房东去办理，一是本地人好沟通，二是准营证名义上是给房东办的，承租人只有使用权。如果你神通广大不用证照也可以照常经营又是另一回事。

    5、丽江客栈经营模式

    丽江客栈绝大多数客源来自于互联网，所以熟悉互联网操作是非常有必要的。其次是来自户外俱乐部、旅行社、司机、书籍杂志、朋友推荐等方式。


二、承包现成的丽江客栈

　　承包别人装修好的现成的丽江客栈，这类客栈通常已经营过一段时间，有一定的客源和品牌，但也要调查该客栈之前有无欺客行为，以免影响你接手期间的口碑，其次装修好的客栈风格是否与你的客栈定位吻合。然后是看原合同、房屋产权证明、各类经营执照、签定承包合同，丽江客栈承包合同与民居庭院承租合同类似，包括房租和房租如何递增、租房年限、能否续签、能否转让、是否干涉重新装修等条件。承包费按客栈条件通常每年是3-10万元。


三、接手丽江客栈转让

　　转让与承包的不同在于转让是一次性付款，通常转让费包括原客栈装修费、剩余的已交房租、客栈无形资产等。丽江客栈的转让费按客栈条件与剩余经营年限通常在10-50万元左右。丽江客栈转让合同也与民居承租合同类似，但要特别注意经得原房东同意并与原房东重新签定租房合同，转让费部份通常由前任经营者收取。 www.lijiangdiy.com